Van complexe huisvestingsopgave naar multifunctioneel stadion
Cambuur - Kooi Stadion.
De keuze was scherp. Doorgaan met de nieuwbouw van het Kooi Stadion of het project definitief loslaten. De omstandigheden waren verre van ideaal. Bouwkosten stegen explosief, risico’s stapelden zich op en een traditioneel stadion is zelden een rendabele businesscase.
Toch kwam er een ‘go’. En wat begon als een risicovolle en financieel uitdagende opgave, groeide uit tot een multifunctioneel stadion dat niet alleen werkt als gebouw, maar als ecosysteem. Een plek waar sport, werk, onderwijs en beleving samenkomen.
De weg ernaartoe? Die was allesbehalve vanzelfsprekend. Het resultaat? Een project om trots op te zijn.
Regie in een project vol onzekerheden
FMXXL werd aangesteld als onafhankelijk bouwdirecteur met een duidelijke, maar uitdagende opdracht:
- Realiseer het project binnen een taakstellend afbouwbudget van €21,3 miljoen.
In de praktijk betekende dit opereren in een speelveld waarin vrijwel niets zeker was. Prijzen voor materialen zoals staal en beton fluctueerden sterk, planningen stonden onder druk en het aantal stakeholders was groot. Van gemeente en consortium tot supporters en commerciële partners. Allemaal met eigen belangen en verwachtingen.
De kracht van FMXXL zat in het aanbrengen van structuur. Door scherpe regie, besluitvaardigheid en een pragmatische aanpak werd een complex project bestuurbaar gemaakt. Niet door risico’s te vermijden, maar door ze actief te managen.
Van kostenbeheersing naar waarde creatie
Waar veel projecten in vergelijkbare omstandigheden terugschalen in kwaliteit, koos FMXXL voor een andere route: niet minder doen, maar slimmer doen en meer aandacht voor beleving.
Door kritisch te kijken naar het oorspronkelijke ontwerp en het plan opnieuw vorm te geven, ontstond ruimte voor optimalisatie:
- efficiënter gebruik van vierkante meters
- slimme materiaalkeuzes
- inzet van een sterk en flexibel partnernetwerk
- hergebruik van bestaande elementen
Deze aanpak leverde iets op wat zelden lukt in complexe bouwprojecten:
- binnen budget blijven
- én tegelijkertijd de kwaliteit verhogen
- én méér identiteit, beleving en uitstraling toevoegen
Het resultaat was een stadion dat functioneel klopt, maar ook visueel en emotioneel impact maakt.
Een stadion dat wél werkt als businesscase
De grootste waarde van dit project zit niet alleen in de realisatie, maar in de manier waarop er is gedacht.
Anders durven denken en doen. De oplossing lag in multifunctionaliteit. Vanaf dag één.
Het complete Kooi Stadion werd ontwikkeld als een geïntegreerd concept:
- onderwijsvoorzieningen direct gekoppeld aan het stadion
- commerciële functies zoals retail en horeca
- hospitality- en evenementenruimtes
- faciliteiten die dagelijks gebruikt worden, niet alleen op wedstrijddagen
Hierdoor ontstond geen stadion dat slechts enkele dagen per maand gebruikt wordt, maar een locatie waar zeven dagen per week activiteit en opbrengst mogelijk is.
Voor facilitair en huisvestingsmanagers is dit een herkenbaar vraagstuk: hoe maak je van vastgoed en huisvesting een actief bedrijfsmiddel? Dit project laat zien dat het kan. Mits je vanaf het begin integraal denkt.
Van gebouw naar belevenis
Na de realisatie verschoof de rol van FMXXL naar adviseur Facilitaire Zaken. Hier werd het verschil gemaakt tussen het opleveren van een goed gebouw en een sterke gebruikerservaring en voetbalbeleving.
De focus verschoof naar vragen als:
- Hoe voelt deze plek voor gebruikers?
- Welke gebruikersbeleving willen we creëren?
- Hoe ondersteun je werkgeluk én prestatie?
- Hoe maak je identiteit tastbaar in de fysieke omgeving?
Het stadion werd geen generiek gebouw, maar een plek die de ziel van de club voelbaar maakt:
- een spelerstunnel als onderdeel van de totale beleving
- een tunnelclub waar hospitality en topsport samenkomen
- werkplekken met aandacht voor licht, comfort en welzijn
- interieur, aankleding en quotes volledig in lijn met de identiteit en huisstijl van deze volksclub
Zelfs historische elementen uit het oude stadion kregen een nieuwe plek in het nieuwe voetbalstadion, waardoor verleden en toekomst met elkaar verbonden zijn.
Dit is waar facilitair management transformeert van ondersteunend naar strategisch: het creëren van een omgeving die gedrag, beleving en trots beïnvloedt.
Topsport achter de schermen
De realisatie van het stadion was, in alle opzichten, topsport. Er werd gebouwd terwijl plannen continu werden bijgesteld. Kosten bleven fluctueren. Er werden wedstrijden gespeeld terwijl delen van het stadion nog in ontwikkeling waren. En beslissingen moesten vaak genomen worden met beperkte informatie en onder hoge tijdsdruk.
Dat vraagt om meer dan gewoon goed projectmanagement. Dat vraagt om adaptief vermogen, lef en vertrouwen.
“Ons plan van aanpak vraagt om een andere mindset, een hybride vorm van samenwerken en buiten de lijntjes durven kleuren, maar levert wel het beste resultaat op.”
Toch werd het resultaat gehaald:
- binnen het taakstellend budget
- met een hogere kwaliteits- en voetbalbeleving dan oorspronkelijk gepland
- met breed draagvlak bij alle betrokken partijen
Dat is geen toeval, maar het resultaat van vertrouwen, samenwerking en consistente regie.
Topsport achter de schermen
De realisatie van het stadion was, in alle opzichten, topsport. Er werd gebouwd terwijl plannen continu werden bijgesteld. Kosten bleven fluctueren. Er werden wedstrijden gespeeld terwijl delen van het stadion nog in ontwikkeling waren. En beslissingen moesten vaak genomen worden met beperkte informatie en onder hoge tijdsdruk.
Dat vraagt om meer dan gewoon goed projectmanagement. Dat vraagt om adaptief vermogen, lef en vertrouwen.
De les voor de praktijk
Voor facilitair managers en huisvestingsprofessionals, zeker binnen sociaal maatschappelijke organisaties, biedt deze praktijkcase een aantal belangrijke lessen:
- Durf integraal te denken vanaf de start: vastgoed is een strategisch middel
- Stuur op waarde, niet alleen op kosten: optimalisatie zit vaak in ontwerpkeuzes
- Maak beleving onderdeel van je strategie: identiteit bepaalt gebruik
- Organiseer regie: complexiteit vraagt om creativiteit en leiderschap
De ontwikkeling van het Kooi Stadion laat zien dat zelfs de meest complexe huisvestingsopgaven succesvol kunnen worden gerealiseerd. Mits je ze benadert als topsport.
Door creatief te denken. Beter te organiseren. Slimmere keuzes te maken. Strak stakeholdersmanagement. Met oog voor wat echt waarde toevoegt. Met volop aandacht voor de identiteit, huisstijl en het karakter van deze mooie volksclub in Leeuwarden.
Wij hopen op een voetbalbeleving op topniveau en dat hier heel veel sportieve prestaties gevierd gaan worden.
Simon Huismans
Oprichter / Eigenaar
s.huismans@fmxxl.nl
06 24 60 55 68
Willemijn Bergsma
Oprichter / Eigenaar
w.bergsma@fmxxl.nl
06 15 43 73 14
meer inspiratie
“De meerwaarde van werken met FMXXL is groot geweest voor WMD drinkwater. Samen hebben we de balans tussen duurzaamheid, comfort en beleving slim en sterk weten te verankeren in dit huisvestingsproject.”